貸付用不動産の相続税評価が見直しへ｜取得後5年以内・不動産小口化商品の通達案を解説

国税庁は2026年9月18日、「貸付用不動産の評価について」と題する法令解釈通達案を公表し、パブリックコメントを開始しました。

通達案では、相続または贈与の直前に取得された一定の貸付用不動産について、従来の路線価や固定資産税評価額を中心とする方法ではなく、取得価額等を基礎として評価する新しい取扱いが示されています。不動産小口化商品についても、取得時期にかかわらず独自の評価方法が設けられる方向です。

本稿では、公表資料を基に、見直しの対象、計算方法、適用時期、経過措置および実務への影響を整理します。

WHAT’S NEW｜貸付用不動産の評価に新しいルール

今回の通達案の要点は、主に次の2点です。

• 課税時期前5年以内に取得等をした一定の貸付用不動産は、取得価額等を基礎に評価する
• 不動産小口化商品は、取得時期にかかわらず、出資額等や鑑定評価額を基礎に評価する

適用は原則として、2027年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得する財産から予定されています。

BACKGROUND｜現行の貸付用不動産評価

現行の財産評価基本通達では、土地は路線価方式または倍率方式、家屋は固定資産税評価額を基礎に評価するのが原則です。貸付用不動産については、借地権や借家権などの権利関係を考慮し、自用の場合より評価額が低くなることがあります。

一方、市場価格や取得価額に比べて相続税評価額が大幅に低くなる事例では、財産評価基本通達6項、いわゆる総則6項による個別評価が問題となってきました。

なぜ評価方法を見直すのか

近年、相続直前に賃貸用不動産を購入し、借入金と組み合わせることで相続税評価額を大きく圧縮する事例や、不動産小口化商品を利用した対策が注目されてきました。

2022年4月19日の最高裁判決では、通達評価額と市場価格との間に著しい乖離があり、その乖離を利用した租税負担の軽減を意図して不動産を取得した事案について、総則6項による鑑定評価が認められました。ただし、総則6項は個別事案ごとの判断であるため、予測可能性の確保が課題とされていました。

今回の通達案は、一定の類型についてあらかじめ評価方法を明文化し、課税の公平性と納税者の予測可能性を高めることを目的としています。

KEY ISSUE｜取得等から5年以内が対象

通達案では、課税時期前5年以内に取得等をした貸付用不動産が新しい評価方法の対象とされます。

「取得等」には、売買による取得だけでなく、新築その他の一定の行為も含まれるため、取得形態と時期を個別に確認する必要があります。また、課税時期に貸付けの用に供されていることなど、通達案の要件を満たすかを検討します。

取得価額を基礎とする80％評価

対象となる貸付用不動産は、原則として取得価額を課税時期の価額に補正し、その80％相当額を基礎に評価します。

土地等の評価

土地等については、取得価額に地価変動を反映する補正を行い、その金額の80％相当額を基礎とします。その上で、借地権、貸家建付地その他の権利関係に応じた調整を行う仕組みが示されています。

家屋等の評価

家屋等については、取得価額から経過年数に応じた減価を考慮した金額の80％相当額を基礎とし、貸家に該当する場合には借家権割合等を反映します。

なぜ80％なのか

通達案の概要では、不動産鑑定評価には一定の幅があり、課税上の安全性を考慮する必要があることから、取得価額等を補正した金額の80％を評価の基礎とする考え方が示されています。

一定の不動産は対象外

すべての貸付用不動産が新ルールの対象になるわけではありません。通達案では、一定の事業用不動産などを対象から除外する取扱いが示されています。

対象外に該当するかは、貸付けの形態、取得目的、保有状況、事業との関係などを資料に基づいて判定する必要があります。

非上場株式の純資産価額計算には適用されない

今回の新しい評価方法は、非上場株式を純資産価額方式で評価する際の会社保有不動産には適用しない方向が示されています。

そのため、個人が直接保有する貸付用不動産と、法人が保有する不動産を通じて非上場株式を評価する場合とでは、評価上の取扱いが異なる可能性があります。ただし、法人化の有利不利は相続税評価だけで決まるものではなく、法人税、所得税、不動産取得税、登録免許税、融資条件および管理コストを含めた総合判断が必要です。

不動産小口化商品は取得時期にかかわらず対象

不動産小口化商品については、課税時期前5年以内という限定を設けず、取得時期にかかわらず新しい評価方法の対象とする案です。

評価額は、次の金額を基礎として計算し、商品類型や契約内容に応じて90％または95％を乗じる考え方が示されています。

P1：元本等相当額を基礎とする価額

出資額、元本その他契約上の権利に相当する金額を基礎とする方法です。

P2：精通者意見価格

課税時期における売買実例や専門家の意見などを基に算定する価額です。

P3：直近の鑑定評価額

課税時期に近い時点の不動産鑑定評価額を利用する方法です。

実際にどの価額を採用するか、また90％と95％のいずれを適用するかは、契約形態や利用できる資料を確認して判断する必要があります。

PRACTICAL IMPACT｜実務で確認すべきこと

1．2027年以後の相続・贈与予定

適用予定日は2027年1月1日です。2027年以後に相続または贈与が見込まれる場合、取得から5年以内の貸付用不動産や不動産小口化商品の有無を確認する必要があります。

2．取得価額の資料保存

売買契約書、工事請負契約書、精算書、建物と土地の価額区分、取得後の資本的支出、鑑定評価書などが重要になります。取得価額や取得時期を確認できる資料を整理しておくことが必要です。

3．既存の相続・贈与対策の再試算

従来の通達評価を前提に作成した相続税試算は、評価額が大きく変わる可能性があります。貸付用不動産や小口化商品を含む場合には、新ルールを仮定した再試算が有用です。

4．通達案を前提とした拙速な実行は避ける

現時点で公表されているのは通達案であり、パブリックコメントを経て内容が変更される可能性があります。最終通達と質疑応答事例などの公表を待ち、確定内容を確認する必要があります。

ZEIMU LENS｜今回の見直しをどう読むか

今回の見直しは、不動産による相続税対策を一律に否定するものではありません。市場価格と通達評価額との大幅な乖離を、相続または贈与の直前に利用する類型について、あらかじめ共通の評価ルールを設けようとするものです。

実務上は「取得後5年」という形式的な基準だけでなく、個人保有か法人保有か、不動産そのものか小口化商品か、取得価額を証明できるか、経過措置の対象となるかを分けて検討することが重要です。

また、相続税評価額だけで投資や承継方法を決めるのではなく、収益性、資金繰り、借入条件、売却可能性および税負担全体を合わせて判断する必要があります。

今後確認すべき情報

• パブリックコメント後の最終通達
• 適用対象となる「取得等」の具体的範囲
• 地価変動や減価の具体的な補正方法
• 対象外となる事業用不動産の要件
• 不動産小口化商品の90％・95％評価の使い分け
• 経過措置と必要書類

参考資料

• e-Govパブリック・コメント「貸付用不動産の評価について」
• 国税庁「貸付用不動産の評価について（概要）」
• 国税庁「財産評価基本通達の一部改正（案）」
• 政府税制調査会資料
• 国税庁タックスアンサー No.4614「貸家建付地の評価」
• 最高裁判所 令和4年4月19日判決

本記事は、2026年9月21日時点で公表されている通達案その他の資料に基づく一般的な情報です。最終的な制度内容は今後変更される可能性があり、個別の事案に対する税務上の助言を構成するものではありません。